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Facility Management Kennzahlen Markt Leistung Bewirtschaftung Immobilien Betriebskosten Bau
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Facility Management Kennzahlen Markt Leistung Bewirtschaftung Immobilien Betriebskosten Bau
Guten Abend,
suche für meine Diplomarbeit Kennzahlen zum Thema Facility Management, vielen Dank zum voraus.
Gruss Frei
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13 Jul 2005
21:45:25 |
Frei |
Facility Management Kennzahlen Markt Leistung Bewirtschaftung Immobilien Betriebskosten Bau
Hallo,
im Anhang Zahlen und Text zu Ihrem Thema.
Viel Erfolg Huberau
Derzeit geht man im privatwirtschaftlich genutzten Hochbau von einem extern zu vergebenden Bedarf an Facility Management -Leistungen von 27 Mrd. €/Jahr in Deutschland aus. Für die Tätigkeit im kaufmännischen Facility Management Bereich existieren bereits Studiengänge. Die Absolventen können jedoch nur einen Teil der Aufgaben erfüllen. Bezogen auf den hier zu behandelnden Schwerpunkt (1. Bautechnisches Gebäudemanagement) entsteht damit ein Marktvolumen von ca. 10,8 Mrd. €/Jahr. Dazu kommt ein jährlicher Aufwand von ca. 3 Mrd. €/Jahr, der intern vom jeweiligen Eigentümer professionell zu bewirtschaftender Immobilien erbracht wird, für den entsprechende Fachkräfte bereits jetzt fehlen. Noch nicht berücksichtigt ist hierbei der Bedarf bei öffentlichen Immobilien und der Infrastruktur. Relationen von Wert und Erhaltungsaufwand liegen hier zwar relativ anders, die absolute Marktgröße ist aber der des Hochbaus etwa gleich. Für die Absolventen des Studienganges erschließen sich damit zwei grundsätzliche volkswirtschaftliche Felder:
§ Abdeckung des bereits vorhandenen aktuellen Bedarfes, der derzeit teilweise aus Absolventen anderer Fachrichtungen abgedeckt wird, die für diese Aufgabe nicht ausgebildet wurden.
§ Marktentwicklung und Markterschließung aus den klassischen Bauunternehmen heraus und damit eine Stabilisierung der deutschen Bauwirtschaft. Der Begriff und die Grundgedanken des Facility Management entstanden in den USA Ende der 70er Jahre. Im Verlauf einer tiefen Krise der Bauwirtschaft sind Modelle entwickelt worden, die gesamtwirtschaftliche Ausstrahlung erreichten. Diese sollen zwar nicht kopiert werden, geben aber grundsätzliche Anstöße zur Wirtschaftsentwicklung in Deutschland.
Das zweite Feld ist auch deshalb von besonderer Bedeutung, da sich die bekannte Lage der Bauwirtschaft in absehbarer Zeit nicht ändern wird. Neben den Marktimpulsen aus der Verschiebung der Bautätigkeit ist die zunehmende Sensibilisierung der Bauherren für die Betriebskosten der Immobilien Ausgangspunkt eines neuen Geschäftsfeldes innerhalb des Facility Management. Derzeit ergibt sich in Deutschland (aufgrund der aktuellen Preisstruktur für Bau und Bewirtschaftung) folgendes Bild:
Betriebskosten (ca.) pro Jahr bezogen auf die Baukosten des Objektes
Büro- und Verwaltungsbauten
8 %
Gewerbe- und Produktionsbauten
10 %
Verkehrsanlagen
10 %
Sportbauten
15 bis 17 %
Krankenhäuser
26 %
Schulen und KITA
32 %
Der sich etablierende Markt professioneller Facility Management - Anbieter kann durchaus nachvollziehbar und seriös belegen, dass sich der zu betreibende Bewirtschaftungsaufwand fast durchweg um ca. 25 % reduzieren lässt, wenn vorhandenes Wissen systematisch aufbereitet und angewendet wird. Hier liegen derzeit die wesentlichen Defekte. Aufgrund unsicher Datenbasis und wenig systematischer Aufbereitung wurden bisher Elemente des Facility Management gelehrt, ohne dass die Möglichkeiten der wirtschaftlichen Umsetzung theoretischer Erkenntnisse ausreichend genutzt wurden.
Beim Facility Management handelt es sich nach übereinstimmender Auffassung um die Gestaltung des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie bzw. Infrastruktur. Dieser ganzheitliche Ansatz beginnt vor der Projektentwicklung (muss überhaupt gebaut werden?) reicht über die eigentliche Projektabwicklung (Planung und Bauen) weiter über die Nutzungsphase bis hin zur Umnutzung, dem Abbruch und zum Recycling der Stoffe und des Baugrundes. Wenn dabei die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprozesses immer wieder betont wird, bedeutet dies jedoch nicht, dass
§ die Kostenminimierung der einzige Weg der Verbesserung der Wirtschaftlichkeit ist.
§ die Gestaltung der baulichen Umwelt dadurch vernachlässigt wird.
§ der Prozess nur von Betriebswirten geführt werden kann, da die klassischen Architekten- und Bauingenieurarbeiten sich in einzelnen Elementen des Facility Management wieder finden.
Erst mit zeitlicher Verzögerung wurde erkannt, dass die zunächst auf den Hochbau fokussierte Denk- und Handlungsweise des Facility Management genau so dringend auf die öffentlichen Infrastrukturen (Ver- und Entsorgung sowie Verkehrswege) anzuwenden sind. Die Entwicklung vom extensiven Neubau zur systematischen Bewirtschaftung ist hier genau so notwendig wie im Hochbau. Erschwerend kommt hier hinzu, dass Bestandsdokumentationen häufig noch lückenhafter sind und der Schädigungsgrad nur mit höherem Aufwand bestimmbar ist.
Quelle: GEFMA/Helbing, Facility Management in Deutschland, Bonn)
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13 Jul 2005
21:52:52 |
Huberau |
Facility Management Spartipp Immobilien Betriebskosten Bau
Tag, im Anhang ein Interessantes Beispiel einer Betriebskosten Berrechnung zu Handen der Mieter.
Viel Erfolg
Hans Burri
Betriebskosten abrechnung
wissenswert für Mieter:
Betriebskostenabrechnung
Rechtsgrundlagen ab 2004
Rechtsprechung
Inhaltsverzeichnis
Vorwort...................................................................................... 3
Betriebskostenabrechnung in der BAUHERRIN
Die Kosten der Beleuchtung ..................................................... 4
Die Kosten für den Hauswart .................................................... 4
Die Kosten der Gartenpflege .................................................... 4
Die Kosten der Straßenreinigung ............................................. 5
Die Kosten der Müllabfuhr......................................................... 5
Die Kosten für Aufzugsanlagen ................................................. 5
Die Kosten für Gebäude- und
Haftpflichtversicherung ............................................................ 5
Die Kosten der Schornsteinreinigung/
CO-Messung ............................................................................ 5
Die Kosten der Hausreinigung und
Ungezieferbekämpfung ............................................................ 5
Die sonstigen Betriebskosten .................................................. 6
Grundsteuer ............................................................................. 6
Die Kosten der Heizung und
Warmwasserversorgung .......................................................... 6
Die Kosten der Wasserversorgung ........................................... 9
Die Kosten der Entwässerung .................................................. 9
Die Kosten für Niederschlagswasser ....................................... 9
Rechtsgrundlagen für die Abrechnung der Betriebskosten
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
Betriebskostenverordnung ..................................................... 10
Neubaumietenverordnung (Auszug)........................................ 12
Heizkostenverordnung (Auszug) ............................................. 12
Rechtsprechung zu Fragen der Betriebskostenabrechnung
Anforderungen an eine BK-Abrechnung ................................. 14
Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnung................... 14
Fehler bei der Ablesung .......................................................... 14
Kosten der Nachablesung....................................................... 14
Angabe einzelner Rechnungsdaten ........................................ 14
Kopien von Rechnungen ......................................................... 14
Guthabenanspruch des Mieters ............................................. 14
Hochrechnung......................................................................... 14
Zurückbehaltung von Nachforderungen ................................. 14
Prüfungsfrist ............................................................................ 14
Differenz Haupt- und Einzelwasserzähler ............................... 15
Zeitdifferenz Ablese-/Abrechnungszeitraum........................... 15
Zwischenablesung .................................................................. 15
Abrechnungs- und Ablesezeitraum......................................... 15
Verbrauchsabrechnung bei Einrohrheizung ............................ 15
Am 1. Januar 2004 trat die Verordnung zur Berechnung
der Wohnfläche, über die Aufstellung der Betriebskosten
und zur Änderung anderer Verordnungen vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in Kraft. Kernstück
dieser Verordnung sind die Wohnflächenverordnung
und die Betriebskostenverordnung.
Bisher waren im Wohnungsbaurecht des Bundes
Regelungen zu Betriebskosten in der Zweiten Berechnungsverordnung
(II. BV) enthalten, die nach der
Reform des Wohnungsbaurechts nur noch übergangsweise
für die nach altem Recht geförderten
Sozialwohnungen gilt.
Beide Verordnungen gehen von den bisher geltenden
Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (§§
42 - 44 II. BV in Bezug auf die Wohnflächenberechnung
und § 27 Abs. 1 und Abs. 2 II. BV mit Anlage 3 in Bezug
auf die Betriebskosten) aus; wesentliche Änderungen
der materiellen Rechtslage sind nicht erfolgt.
Deshalb ist es leider weiterhin in bestimmten Fällen
erforderlich, dass dort, wo der Gesetzgeber keine eindeutigen
Vorgaben gemacht hat, Gerichte Einzelfallentscheidungen
treffen müssen, die in bestimmten
Fällen auch verallgemeinert werden können, z.B.:
Anforderungen an eine BK-Abrechnung sind:
1. Gesamtkosten und deren Zusammensetzung,
2. Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
3. Berechnung des Anteils des Mieters,
4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
(LG Erfurt, Urteil v. 12.04.2002-2 S. 218/01) WM
2002, 317
Doch das Feld der Fragen zu Betriebskosten ist weit:
Nicht nur o.g. Rechtsvorschriften und Rechtsprechung,
sondern auch die Regeln der Heizkostenverordnung
(HeizkV), insbesondere die konkreten mietvertraglichen
Vereinbarungen, viele technische Details und manchmal
auch Grenzfälle müssen bei der Beurteilung und
Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt
werden. Für den „ganz normalen Mieter“ einer
Wohnung ist dies häufig gar nicht möglich, weil die
dazu notwendigen Informationen üblicherweise nicht
vorhanden sind. Zwischenzeitlich ist das Wissen über
Betriebskosten „Spezialwissen“ geworden.
Als genossenschaftlicher Vermieter sind wir dennoch
sehr stark daran interessiert, dass unsere Mieter und
Mitglieder ihre Betriebskostenabrechnung verstehen
und akzeptieren. Immerhin verursachen wir keine
Betriebskosten, sondern verteilen nur die Kosten von
Versorgern, Lieferern und Leistungserbringern an die
Mieter als Nutzer dieser Leistungen. Die BAUHERRIN ist in
diesem Sinne nur „Durchlaufstelle“ für die in den Wohnungen
angefallenen Betriebskosten.
Mit der 2. Auflage 2004 unserer kostenlosen Broschüre
über Betriebskosten möchten wir Ihnen helfen, die von
der BAUHERRIN erstellten und an Sie übergebenen Betriebskostenabrechnungen
besser zu verstehen. Einen
Anspruch auf Vollständigkeit können wir aus Platzgründen
nicht erfüllen. Die Broschüre stellt auch keine
Rechtsberatung im engeren Sinne dar – sie ist einfach
ein kostenloser Service Ihres Vermieters BAUHERRIN zum
besseren Verständnis der nach den neuen
Rechtsvorschriften erstellten Abrechnungsunterlagen
über angefallene Betriebskosten.
Wir würden uns freuen, wenn Ihnen dieser Service hilft,
noch besser zu verstehen, wie und wofür Ihre „2.
Miete“ (die Betriebskosten) verwendet wird.
Mit Dienstleistungsfirmen bestehen Verträge, in denen der
Leistungsumfang für die Hausmeistertätigkeit und die Entgelte
dafür vereinbart sind. Alle Hausmeister werden durch
den Mitarbeiter für Hauswartservice der BAUHERRIN angeleitet
und kontrolliert.
Kosten für Verwaltung oder Instandhaltung werden nicht
umgelegt!
Kosten für die Grünlandpflege, die durch den Hausmeister
erbracht werden, sind Bestandteil der Hausmeisterkosten
und werden nicht nochmals als Kosten der Gartenpflege
umgelegt.
Umlagefähige Kosten sind:
• Personalkosten (ggf. zusätzliche Kosten bei Vertretungen)
• Kosten der Berufsgenossenschaft
• Sächliche Kosten, die in unmittelbarem Zusammenhang
mit der Hauswarttätigkeit stehen;
• anteilige Telefonkosten, Porto, Büromaterial, Fahrgeld usw.
Spartipp: Achten Sie selbst mit auf Sauberkeit und Ordnung im
Wohnumfeld und im Haus. Hausmeistereinsätze für zusätzliche
Arbeiten kosten zusätzlich Geld. Winterdienst rund um die Uhr wird
zusätzlich berechnet. Helfen Sie bei der Kostenreduzierung, wo es
für Sie möglich ist – sprechen Sie auch Ihre Mitbewohner zu diesen
Möglichkeiten der Kostensparung an!
Die Kosten der Gartenpflege
Kosten der Gartenpflege beinhalten Kosten für die Pflege
der Bäume, des Wohngrüns, Baum- und Gehölzschnitt, das
Anfahren und Verteilen von Muttererde, das Abfahren von
Rasen- und Gehölzschnitt und die Kompostierung, die
Pflege von Spielplätzen und das Erneuern des Sandes.
Hinweis:
Es gibt verschiedene Arten des Rasenschnitts, die entsprechend
DIN 18919 und der jeweiligen örtlichen Begebenheiten
zum Einsatz kommen.
a. Mähen, Abtransport und Kompostierung des Schnittguts.
b. Das Schnittgut darf auf den Flächen verbleiben, wenn ein
Verklumpen ausgeschlossen ist.
Die Kosten der Beleuchtung
Die Kosten der Beleuchtung umfassen alle Stromkosten, die
für die Beleuchtung der Gemeinschaftsräume wie Hauseingangsbereiche,
Flure, Treppen, Keller u. Bodenräume angefallen
sind.
Kosten der Beleuchtung sind auch die Stromkosten für die
Beleuchtung der Zuwege.
Stromkosten sind: Entgelt des Stromlieferanten.
Wird über den Hauslichtzähler auch der Verbrauch erfasst,
der nicht das Hauslicht betrifft, werden diese Verbräuche
herausgerechnet, soweit der Verbrauch der zusätzlichen
Einrichtungen quantifiziert werden konnte.
Die Kosten für den Hauswart
In den Wohnanlagen der Genossenschaft arbeiten Hausmeister
als fest angestellte Mitarbeiter der BAUHERRIN und Hausmeister,
die bei Dienstleistungsfirmen angestellt, aber im
Auftrage der BAUHERRIN tätig sind.
Die Arbeitsaufgaben und der Leistungsumfang sind für alle
Hausmeister gleich. Alle Hausmeister weisen die erbrachten
Arbeiten über Stundennachweise aus.
Arbeitsaufgaben der BAUHERRIN-Hausmeister sind u. a.
• Straßenreinigung
(Reinigung der Gehwege in den Reinigungsklassen II bis
IV, sowie die gesamte Reinigung vom Grundstück bis zur
Mitte der Straße in der Reinigungsklasse V)
• Sauberhaltung der Außenanlagen
- tägliche Sofortreinigung der Grünanlagen und Rabatten
- Reinigung der Müllplätze
- Pflege des Wohngrüns
- Winterdienst
• Kontrollen auf Schäden im Treppenhaus, in Kellern und
auf Böden
Es erfolgt die Zuordnung zur jeweiligen Betriebskostenposition:
• Stromkosten für den Aufzug = Aufzugskosten
• Stromkosten für Regel- und Steuertechnik,
Umwälz-, Lade- und Zirkulationspumpen = Kosten der Wärme
• Stromkosten für die Antennenanlage = Kosten werden der communications
in Rechnung gestellt.
• Stromkosten für Garagen = Diese Kosten werden über Zwischenzähler erfasst
und die Stromkosten werden den Kosten für
Garagen zugeordnet.
• Stromkosten für Druckerhöhungsanlage = Kosten der Wasserversorgung
• Stromkosten für Hauswarträume = werden über Zwischenzähler erfasst aus den
Stromkosten herausgerechnet
Spartipp: Benutzen Sie die Treppenhausbeleuchtung in den notwendigen Fällen. Achten
Sie auf Kinder, die im Haus spielen und ständig das Hauslicht betätigen. Melden Sie dem
Hausmeister, wenn sich das Hauslicht nicht automatisch abschaltet oder wenn die Hauseingangsbeleuchtung
ständig brennt.
Betriebskostenabrechnung
Die Kosten für Aufzugsanlagen
Kosten dafür sind Wartungskosten für den Aufzug lt.
Wartungsvertrag, Kosten für Notrufbereitschaft, Kosten des
Betriebsstroms und Kosten der Überprüfung der Betriebssicherheit
durch den TÜV.
Im Rahmen der Wartungsarbeiten werden keine Instandhaltungsarbeiten
vereinbart und/oder als Kosten auf die Mieter
umgelegt!
Spartipp: Weisen Sie Kinder und Jugendliche im Bedarfsfall darauf
hin: Aufzüge sind keine Spielplätze. Unnötige Fahrten führen zu unnötigen
Kosten!
Die Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung
Eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung ist vom Gesetz
vorgeschrieben. Die Gebäudeversicherung beinhaltet hauptsächlich
die Versicherung gegen Gebäudeschäden durch
Feuer, Sturm und Wasser.
Die Haftpflichtversicherung tritt dann in Kraft, wenn Mieter
oder Dritte einen Schaden durch die Beschaffenheit des
Gebäudes erleiden.
Die Kosten der Schornsteinreinigung/COMessung
Kosten der Schornsteinreinigung und CO-Messung werden
entsprechend der Rechnung des Schornsteinfegers, der
diese nach dem Schornsteinfegergesetz und der Kehr- und
Überprüfungsordnung erstellt, umgelegt.
Die Durchführung der CO-Messung ist wegen der Geruchlosigkeit
des giftigen Kohlenmonoxyds zur Abwehr von
Gefahr für Leben und Gesundheit vorgeschrieben. Sie ist
eine öffentliche Last des Grundstücks. Die Kosten für
durchgeführte CO-Messungen werden auf alle Mieter mit
Gas versorgter Eingänge umgelegt, unabhängig davon, ob
alle Wohnungen des Eingangs Gas entnehmen. Die Kosten
für Leerwohnungen trägt die BAUHERRIN.
Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten für Reinigung der Flure, Keller, Dachböden und
Fahrstuhlkörbe, wenn sie von einer Fremdfirma ausgeführt
werden, sind als umlagefähige Kosten unter dieser Position
zu finden. Die BAUHERRIN veranlasst die Reinigung nur für komplette
Eingänge und legt die Hausreinigungskosten je Eingang
mit dem Verteilerschlüssel „Wohnung“ um.
Kosten für Ungezieferbekämpfung sind umlagefähig, wenn
sie wiederkehrend stattfindet (regelmäßige Vorsorgemaßnahmen
zur Prophylaxe gegen Ungeziefer.)
Spartipp: Laufende Maßnahmen gegen Ungeziefer erübrigen sich
zumeist, wenn Keller, Böden, Grünanlagen sauber gehalten werden.
c. Beim Einsatz von Mulchmähern wird das Schnittgut nicht
entfernt und dem Rasen als Düngung zugeführt.
Die Grasabschnitte müssen ausreichend kurz sein. Der
Rasen muss häufiger geschnitten werden.
Spartipp: Nehmen Sie selbst mit Einfluss auf den pfleglichen
Umgang der Anlage im Wohnumfeld. Hoher Aufwand für laufende
Pflegearbeiten im stark strapazierten Umfeld führt zu hohen
Pflegekosten!
Die Kosten der Straßenreinigung
Kosten der Straßenreinigung sind Gebühren, die von der
Stadt für die Reinigung der öffentlichen Straßen in den Reinigungsklassen
II bis IV, sowie
für die gesamte Reinigung der
Straßen und Gehwege in der
Reinigungsklasse I erhoben
werden. In Abhängigkeit vom
Umfang der vorgegebenen
Reinigungsarbeiten sind die
Straßen in Reinigungsklassen
unterteilt. Je Reinigungsklasse
erfolgt eine
unterschiedliche Berechnung
von Reinigungskosten.
Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören auch die Kosten
für Streugut des eigenen Winterdienstes in der Wohnanlage
(Sand, Tiefeneisfrei).
Die Kosten der Müllabfuhr
Die Kosten des Städtischen Abfallwirtschaftsbetriebes erhält
die BAUHERRIN als Gebührenbescheid direkt von der Stadt.
Grundlage für die Gebührenerhebung für die regelmäßige
Abfuhr von Restabfall und Bioabfall sind die Anzahl, Art und
Größe der aufgestellten Abfallbehälter sowie die Häufigkeit
der Abfuhr. Die Berechnung der Kosten für die Müllabfuhr
erfolgt entsprechend der geltenden Abfallgebührensatzung
der Stadt Magdeburg und ist durch die BAUHERRIN nicht verhandelbar.
Spartipp: Durch konsequente Mülltrennung aller Mieter, können
dauerhaft Müllkosten reduziert werden.
Die Entsorgung der Restmüllbehälter verursacht Kosten für die
beteiligten Mieter. Nutzen Sie zusätzlich zu den haushaltsnah
aufgestellten Wertstoffcontainern (Holsystem) die Wertstoffdepots in
Ihrem Wohngebiet (Bringsystem).
Vermeiden Sie das Füttern frei laufender Haustiere oder von Tauben
in der Nähe der Wohnanlage. Entsorgen Sie keine Lebensmittelreste
über die Toilettenspülung – davon werden Ungeziefer und Ratten
angezogen!
Die sonstigen Betriebskosten
• Wartung von Warmwassergeräten (Gasthermen, Gaskesselthermen)
Die Wartung der Gasthermen erfolgt einmal jährlich im
Rahmen eines Wartungsvertrages. Die Kosten dafür werden
nach m2 Wohnfläche der Wohnungen umgelegt, in
denen eine Wartung erfolgt ist.
In den Wartungsverträgen sind keine Instandhaltungskosten
enthalten.
• Wartung der Trockensteigeleitungen
Die Wartung der Feuerlöscheinrichtungen wird im Abstand
von 2 Jahren durchgeführt. Die Rechnungslegung erfolgt
getrennt nach Wartung und Reparaturleistung. Zur Umlage
kommen nur die Kosten der Wartungsleistung.
• Revision E-Anlage
Die Wartung/Revision der von den Mietern genutzten
Elektroanlage in den Wohnungen wird in regelmäßigen
Abständen auf der Grundlage der Unfallverhütungsvorschriften
für Elektrische Anlagen und Betriebsmittel (BGV
A2) durchgeführt. Sie hat das Ziel, das Mietobjekt vor dem
Eintritt von Mietmängeln zu bewahren und Gefahren für
die Mieter beim Gebrauch ihrer Elektrogeräte abzuwenden.
Die dafür regelmäßig anfallenden Kosten sind Kosten
der Betriebsbereitschaft und nicht Kosten vorbeugender
Instandsetzungsmaßnahmen.
Die Wartung/Revision dient nicht dazu, Mängel zu beseitigen,
denn dies erfolgt im Rahmen der Instandhaltung oder
der Instandsetzung und wird gesondert abgerechnet.
Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten werden nicht als
Betriebskosten umgelegt, sondern sind bereits Bestandteil
der Miete.
• Stromkosten für Zentrallüfter
Haben die Zentrallüfter einen eigenen Elektrozähler, werden
die Elektrokosten dafür unter dieser Position ausgewiesen.
Wenn kein gesonderter Elektrozähler vorhanden
ist, werden die Stromkosten über den Zähler für Hauslicht
erfasst und abgerechnet.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird laut vorliegendem Grundsteuerabgabenbescheid
der Landeshauptstadt veranlagt und nach
der Wohnfläche umgelegt.
Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung
Grundlage zur Verteilung dieser Kosten ist die Heizkostenverordnung.
Umlagefähig sind gemäß § 7 Heizkostenverordnung folgende
Kosten:
• Lieferung und Verbrauch von Brennstoffen
• Betriebsstrom
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit
einschl. der Einstellung durch einen Fachmann
• Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes
• Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
• Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
6
• Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
einschl. der Berechnung und Aufteilung
Vor Erstellung der Abrechnung müssen die Verbrauchsdaten
der einzelnen Verbrauchsmessgeräte (Heizkostenverteiler,
Warmwasserzähler) aller Mieter eines Hauses zum Ende des
Abrechnungszeitraumes ermittelt werden. Die BAUHERRIN hat
dafür Messdienste beauftragt.
Für Mieter einer Wohnanlage mit zentraler Heizungs- und
Warmwasserversorgung muss vor der Verteilung der
Gesamtheizkosten zunächst der Brennstoffverbrauch für die
Wassererwärmung berechnet werden. Die Berechnung
erfolgt auf der Grundlage des § 9 (2) der Heizkostenverordnung
nach einer speziellen Formel.
Hinweis:
Gegenstand der Heizkostenabrechnung sind:
a. die Kosten für den Wärmeverbrauch der Heizung und
b. die Kosten für den Aufwand zur Erwärmung des warmen
Wassers.
Die Menge des erwärmten Wassers laut Warmwasserzähler
wird mit der Menge des kalten Wassers laut Kaltwasserzähler
als Gesamtmenge in den „Kosten der Wasserversorgung”
ausgewiesen.
Aus der Summe der Heizkosten und der Summe der
Warmwasserkosten werden jeweils zwei Kostenblöcke
gebildet:
• Der Grundkostenanteil kann gemäß Heizkostenverordnung
zwischen 30 und 50 % festgelegt werden. Da diese
Kosten unabhängig von ihrem individuellen Verbrauch
entstehen, erfolgt die Verteilung nach der Wohnfläche.
Dieser Kostenfaktor wird durch Ihr Heizverhalten nicht
beeinflusst.
• Der restliche Prozentanteil, also 50 bis 70 %, bildet dann
den Verbrauchskostenanteil.
• Zur Erfassung des Heizungsverbrauchs Ihrer Wohnung
werden Heizkostenverteiler verwendet. Hierbei ist zu
beachten, dass Heizkostenverteiler keine Messgeräte im
klassischen Sinne sind, die ein Messergebnis in physikalischen
Einheiten wie z. B. m3 oder kWh liefern. Heizkostenverteiler
sind seit Jahrzehnten bewährte und zugelassene
Geräte zur Erfassung von Verbrauchsanteilen. Sie
wurden technisch immer weiterentwickelt und sind eine
preiswerte Möglichkeit zur Ermittlung von Verbrauchsanteilen
als Basis für die verbrauchsabhängige Kostenverteilung.
Die Heizkostenverteiler registrieren Wärme am Heizkörper
und zeigen einen Messwert in „Einheiten“ an.
Heizkostenverteilerarten:
1. Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
(V-HKV)
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip
gibt es zwei Skalensysteme (Produkt-
und Einheitsskala). In BAUHERRIN-Wohnungen,
die mit dieser HKV-art ausgestattet sind, sind
generell Messgeräte mit der sogenannten Einheitsskala
vorhanden. D. h., jeder Heizkostenverteiler
hat die gleiche Skala. Die Ablesewerte
werden mit den individuell für jeden Heizkörper
festgelegten Bewertungsfaktoren multipliziert.
Der Bewertungsfaktor ist von der Heizleistung
des Heizkörpers, dem Heizkörpertyp und der
Montageart abhängig. Er ist auf dem Ablesebeleg
ausgedruckt. Die Summe der so ermittelten
Werte finden Sie als Verbrauchseinheiten
in Ihrer Abrechnung wieder.
2. elektronische Heizkostenverteiler (E-HKV)
Elektronische Heizkostenverteiler erfassen
mit Fühlern die Temperatur von Heizkörpern
präziser, schneller und feiner abgestuft als es
mit klassischen Verdunstern möglich ist.
Ein Mikro-Chip modernster Bauart rechnet
blitzschnell mit den erfassten Verbrauchswerten
und berücksichtigt auch feinste Temperaturunterschiede,
die sich aus der Differenz
zwischen den vom Fühler ermittelten
Werten und einem programmierten Festwert
Raumlufttemperatur ergeben. Er wandelt
diese Werte um in ablesbare Anzeigewerte.
Je höher die Wärmeabgabe des Heizkörpers
ist, desto stärker verändern sich die
angezeigten Verbrauchswerte. E-HKV der neuesten Generation
zeichnen sich aufgrund der technischen Weiterentwicklung
dadurch aus, dass sie unempfindlich gegenüber anderen
Wärmequellen der Wohnung sind und fast ausschließlich
auf die Wärmeabgabe des Heizkörpers reagieren.
Beide Heizkostenverteilerarten sind für die Verbrauchserfassung
geeignet und zugelassen.
Wichtige Hinweise für Mieter:
1. Bitte bedenken Sie, dass eine reibungslose Ablesung nur
möglich ist, wenn alle Heizkörper zugänglich sind. Die
Messwerte verbauter Heizkörper werden geschätzt. Der
Messdienst wird keine Möbel, Verkleidungen oder sonstige
Gegenstände entfernen.
2. Vergleichen Sie genau die Ablesewerte auf Ihrem Ablesebeleg
mit Zählerendstand auf Ihrem Messgerät und unterschreiben
Sie erst dann den Ablesebeleg. Lassen Sie sich
den Anzeigewert vom Ableser erklären.
3. Für Wohnräume werden folgende Raumtemperaturen empfohlen:
Raumtemperaturen
Raumbe- Norm – Innen- empfohlene
zeichnung temperatur Raumnach
DIN 4701 temperatur
Badezimmer 24°C 24°C
Wohnzimmer 20°C 20-22°C
Kinderzimmer 20°C 19-22°C
Schlafzimmer 20°C 16-17°C
Flur 15°C 15°C
Küche 20°C 18°C
Verbrauchsvergleich
Bei Heizkostenverteilern ist es nicht möglich, gleich nach
der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten entstanden sind.
Die Ablesewerte bilden den Maßstab für die Verteilung der
für das Abrechnungsjahr angefallenen Gesamtkosten auf die
beteiligten Wohnungen. Die Lieferkosten sind u. a. vom Verbrauchsverhalten,
von den Brennstoffpreisen und von den
Witterungsbedingungen im Abrechnungsjahr abhängig. Die
Verbrauchseinheiten können von Jahr zu Jahr, trotz gleichem
Brennstoffverbrauch, schwanken. Erst nach der
Auswertung aller Ableseergebnisse mit Aufteilung der
Gesamtkosten steht der Kostenanteil einer Wohnung fest.
Schätzungen
Nach § 9 a der Heizkostenverordnung muss der Verbrauch
einer Wohnung (Nutzeinheit) geschätzt werden, wenn eine
Ablesung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden
Gründen nicht möglich war. Nach zwei vergeblichen Ableseversuchen
ist eine Schätzung des Verbrauchs entweder nach
vergleichbaren Räumen, dem prozentualen Vorjahresanteil
oder der Gradtagszahlenmethode zulässig. Schätzungen können
durchaus zum Nachteil für den Mieter führen, da nicht das
tatsächliche Heizverhalten festgestellt werden kann. Besteht
darüber hinaus bei Verdunstungsheizkostenverteilern keine
Möglichkeit, die Geräte mit neuen Ampullen wieder funktionsbereit
zu machen, muss bei Verdunstungsheizkostenverteilern
auch in der Folgeabrechnung geschätzt werden. Sie sollten
deshalb zum Ablesetermin den Zugang zu Ihrer Wohnung
unbedingt sicherstellen.
Bei der Gradtagszahlenmethode werden langfristige Erfahrungswerte
für den anteiligen Verbrauch in den einzelnen
Monaten am Gesamtverbrauch zugrunde gelegt. Eine Aufstellung
der Wärmeverbrauchsanteile in Prozent, abgeleitet aus
Gradtagszahlen, ist in VDI 2067 Blatt 1, Ausgabe 1. 1983,
Tabelle 22, enthalten.
Spartipp:
Durch sachgemäßes Heizen und Lüften können Mieter nicht
notwendigen Ärger und Kosten vermeiden, aber auch Ihrer Gesundheit
einen nicht zu unterschätzenden Dienst erweisen.
Wir bitten deshalb darum, die nachfolgenden Hinweise für
sachgemäßes Heizen und Lüften bei Ihrem Wohnverhalten in einer
BAUHERRIN-Wohnung zu beachten:
1. Heizen Sie auch solche Räume ausreichend, die Sie nicht ständig
benutzen oder in denen Sie etwas niedrigere Temperaturen
vorziehen.
Gradtagszahlentabelle
nach VDI 2067, Blatt 1 Tab. 22
Wärmeverbrauchsanteile
Monat in %
je Monat
Januar 17
Februar 15
März 13
April 8
Mai 4
Juni 1,4
Juli 1,3
August 1,3
September 3
Oktober 8
November 12
Dezember 16
Gesamtsumme 100
2. Die Temperatur der inneren Oberflächen von Außenwänden sollte
17°C nie wesentlich unterschreiten. Dies ist dann leichter
sicherzustellen, wenn Möbelstücke, besonders solche auf
geschlossenen Sockeln, nicht zu dicht an der Wand stehen; ein
Abstand von über 10cm ermöglicht erst die notwendige Zirkulation
der Raumluft.
3. Die Wärmeabgabe von Heizkörpern sollte nicht durch Verkleidungen
oder lange Vorhänge behindert werden.
4. Die Türen zu weniger beheizten Räumen sind nach Möglichkeit
geschlossen zu halten; deren Temperierung ist Aufgabe des örtlichen
Heizkörpers. Größere Blattpflanzen sind besser in vollbeheizten
Räumen untergebracht.
5. Sie sollten sich von den vielleicht an Ihren Heizkörpern hängenden
Verdunstungsgefäßen trennen. Ihre Leistung ist zu gering,
um die relative Luftfeuchtigkeit der Raumluft nennenswert zu
erhöhen. Vor allem bei dichtschließenden Fenstern können sie
aber dazu beitragen, zusammen mit anderen wirksamen Feuchtigkeitsquellen,
die Risiken der Schimmelbildung zu verstärken.
6. Widmen Sie der Raumlüftung besondere Aufmerksamkeit. Sie
dient nicht nur dem Ersatz von verbrauchter durch frische Luft,
sondern in starkem Maße der Abführung dampfförmigen Wassers,
dessen Menge Sie sich je nach Wohnungsgröße und Nutzungsintensität
durchaus mit 10, 20 oder gar 30 Litern pro Tag
vorstellen können.
7. Beim Lüften geht Heizenergie verloren. Dies muss jedoch im
Interesse gesunder raumklimatischer Verhältnisse und zum
Schutz des Baukörpers hingenommen werden. Worauf es
ankommt ist, diesen Verlust bei ausreichendem Luftwechsel
gering zu halten. Dies gelingt am besten, wenn man durch
geeignetes Vorgehen den vollständigen Luftaustausch möglichst
schnell ablaufen lässt. Öffnen Sie deshalb die Fenster und Türen
weit; schaffen Sie nach Möglichkeit Durchzug. Nach fünf, allenfalls
zehn Minuten haben Sie dann die verbrauchte, feuchte
Raumluft durch trockene Frischluft ersetzt, die nach Ihrer anschließenden
Erwärmung wieder Wasserdampf aufnehmen
kann. Der große Vorteil dieser Lüftungsart ist darin zu sehen,
dass mit der verbrauchten Luft nur wenig Wärme entweicht; die
in den Wänden und Einrichtungsgegenständen gespeicherten,
viel größeren Wärmemengen bleiben im Raum und tragen dazu
bei, die Frischluft nach dem Schließen der Fenster wieder
schnell auf die gewünschte Temperatur zu bringen.
8. Jede Dauerlüftung durch spaltbreites Offenhalten oder Ankippen
von Fensterflügeln kostet unverhältnismäßig mehr Energie und
sollte daher während des Heizbetriebes unterbleiben.
9. Ein einmaliges, gegebenenfalls etwas längeres Lüften genügt
heute, nach Abdichtung aller Fugen und Spalten, im Allgemeinen
nicht mehr. Je nach Nutzung muss die geschilderte „Stoßlüftung“
bis zu dreimal wiederholt werden.
10. Die Ventile Ihrer Heizkörper sollten während des Lüftens
geschlossen werden.
11. Ratsam ist schließlich, die beispielsweise beim Duschen oder
Kochen in verhältnismäßig kurzen Zeitspannen großen freigesetzten
Wasserdampfmengen sofort nach außen abzuleiten. Sie
sollten daran gehindert werden, sich über offene Türen in der
ganzen Wohnung zu verteilen.
Die Kosten der Wasserversorgung
Bei der Abrechnung der Position „Kosten der Wasserversorgung“
wird für alle Mieter eine Abrechnung des
Wasserverbrauchs entsprechend dem individuellen Verbrauchsanteil
an den Gesamtkosten erstellt.
Zu den Kosten der Wasserversorgung
gehören nicht nur die Kosten
des Wasserverbrauchs,
sondern auch die Kosten
des Verrechnungsentgelts
für die Zähler der Städtischen
Werke je nach
Größe, die Mietgebühren
der Kaltwasserzähler in
der Wohnung, die Abrechnungsgebühren
für den
Messdienst und bei Vorhandensein
einer Druckerhöhungsanlage
die Wartungs- und
Stromkosten.
Maßgeblich für den Wasserverbrauch und damit die aufzuteilenden
Kosten ist der Hauptwasserzähler der Städtischen
Werke Magdeburg. Die Wohnungswasserzähler dienen als
Verteilgeräte dazu, den prozentualen Anteil jeder Wohnung
am Gesamtverbrauch und damit an den Gesamtkosten zu
ermitteln.
Differenzen zwischen den gemessenen Mengen der Wohnungs-
und des Hauptwasserzählers bis zu 30% sind nicht
ungewöhnlich und durch technische und organisatorische
Dinge zu erklären. So sind Hauptwasserzähler meist Mehrstrahl-
Flügelzähler, bei denen der Wasserstrom über
mehrere Einlasskanäle auf das Flügelrad gelenkt und über
mehrere Auslasskanäle wieder zusammengeführt wird und
weiter fließt. Zudem sind sie Nassläufer, bei denen zwischen
der Flügelachse und dem Getriebe des Zählwerks eine
direkte Verbindung besteht. Sie werden horizontal eingebaut
und verfügen über eine frühe Ansprechempfindlichkeit (ab
einem Durchfluss von 7 l/h).
Die Wohnungswasserzähler (Zwischenzähler) dienen der
reinen Kostenverteilung. Hierbei kommen praktisch nur Einstrahl-
Flügelradzähler zum Einsatz, bei denen das Wasser in
einem Strom durchfließt und das Rad antreibt. Sie sind
Trockenläufer, bei denen die Drehbewegung der Radachse
mit einer Magnetkupplung auf das Getriebe des Zählwerks
übertragen wird. Sie sind technisch einfacher und dadurch
billiger, haben jedoch eine geringere Ansprechempfindlichkeit.
Wohnungswasserzähler erfassen den Verbrauch
nicht exakt, sondern aufgrund des sog. „Schlupfs“ zu wenig.
Dieser Schlupf differiert noch je nach der Art des Einbaus.
Bei horizontalem Einbau muss die Durchflussmenge über 12 l/h
liegen, bei vertikalem Einbau über 20l/h.
So werden einzelne tropfende Wasserhähne oder undichte
Toilettenspülungen zwar nicht über die Wohnungswasserzähler
registriert, jedoch am Hauptwasserzähler. Ein einzelner
tropfender Wasserhahn kann beispielsweise bis zu 3 m3
Wasserverlust im Jahr erzeugen. Daher sollten undichte
Armaturen sofort an die BAUHERRIN gemeldet werden.
Spartipp:
Duschen statt baden! Für ein Duschbad benötigen Sie bis zu 60-80
Liter Warmwasser, für ein Vollbad dagegen werden bis zu 150-200
Liter benötigt.
Das Zähneputzen bei fließendem Wasser benötigt ca. 5-7 Liter, bei
abgefülltem Wasser im Glas werden etwa 0,2 Liter Wasser benötigt.
Werfen Sie keine Essensreste in die Toilette. Wenn Sie hierfür jeden
Tag nur eine Spülung rechnen, sind dies im Jahr ca. 3.000 Liter.
Tropfende Wasserhähne sind Wasserverschwender. Deshalb defekte
Armaturen sofort reparieren lassen.
Nutzen Sie das Fassungsvermögen der Waschmaschine immer voll
aus. Halbleere Maschinen verursachen zusätzliche Kosten.
Auch beim Geschirrspülen mit der Spülmaschine immer abwarten
bis diese optimal gefüllt ist. Das Vorspülen von Geschirr benötigt bis
zu 1 Liter Wasser pro Teil.
Pflanzen freuen sich über gesammeltes Regenwasser mehr als über
Leitungswasser, und Ihr Geldbeutel wird spürbar entlastet.
Die Kosten der Entwässerung
Für die Kosten der Entwässerung (Abwasser) gelten im
wesentlichen die gleichen Schwerpunkte wie bei den Kosten
der Wasserversorgung.
Sie werden durch die Städtischen Werke Magdeburg erhoben
und nach dem jeweiligen Anteil des individuellen
Wasserverbrauchs an den Gesamtkosten berechnet.
Die Abwasserkosten, die zu den Kosten der Entwässerung
gehören, werden ebenfalls nach dem Anteil des individuellen
Wasserverbrauchs an den Gesamtkosten nach m3 berechnet.
Die Kosten für Niederschlagswasser
Diese Kosten gehören zu den Kosten der Entwässerung und
werden seit 1995 vom Abwasserbetrieb berechnet. Die
Umlage erfolgt je Wohnung nach m2 Wohnfläche.
Die Erhebung und Abrechnung der Kanalbenutzungs- und
Entwässerungsgebühren erfolgt für die Landeshauptstadt
Magdeburg auf der Grundlage der Satzung für die zentrale
Abwasserbeseitigung der Stadt Magdeburg im Namen und
im Auftrag des Städtischen Abwasserbetriebes durch die
SWM.
Für die Berechnung des Niederschlagswassers werden die
bebauten und befestigten sowie teilbefestigten Grundstücksflächen
zugrunde gelegt, von denen Niederschlagswasser
in die öffentlichen Abwasseranlagen abgeleitet wird.
Die Gebühr für die Ableitung von Niederschlagswasser wird
nach Kubikmetern (m3) berechnet.
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15 Feb 2006
13:24:34 |
Burri Hans |
Facility Management Rechtsgrundlagen Immobilien Betriebskosten Bau
Tag, als Ergänzung meines Eintrags aus der Sicht der Mieter, im Anhang nun aus der Sicht der Rechtssprechung.
Viel Erfolg
Hans Burri
Rechtsgrundlagen für die Abrechnung der Betriebskosten
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung -
BetrKV)
Fassung vom 27.11.03
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer
oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht
am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen
Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen
und des Grundstücks laufend entstehen. Sachund
Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten
dürfen mit dem Betrag angesetzt werden,
der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere
eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die
Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht,
der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten
Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder
freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die
Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung
des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet
werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung
und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen
oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen
(Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer,
2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die
Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die
Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die
Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der
Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung,
die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe,
3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die
Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung,
die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht
öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer
Entwässerungspumpe,
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten
der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung
durch eine Fachkraft, der Reinigung der
Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen
nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
sowie die Kosten der Verwendung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
einschließlich der Kosten der Eichung sowie der
Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten
Brennstoffe und ihrer Lieferung, die
Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der
Anlage und des Betriebsraums, oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens
a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung
und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Buchstabe a, oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die
Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen
und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die
Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft
sowie die Kosten der Messungen nach dem
Bundes-Immissionsschutzgesetz,
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung
entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die
Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer
4 Buchstabe a; oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des
Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die
Lieferung des Warmwassers und die Kosten des
Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a, oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung
von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen
im Innern der Geräte sowie die Kosten der
regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden
Einstellung durch eine Fachkraft;
11
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer
4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2,
soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind, oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
entsprechend Nummer 4
Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit
sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
sowie die Kosten der Reinigung der Anlage,
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die
für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden
Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, zu den Kosten der Müllbeseitigung
gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden
Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren,
Müllschluckern, Müllabsauganlagen
sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung
gehören die Kosten für die Säuberung der von den
Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie
Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen,
Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die
Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen
einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
der Pflege von Spielplätzen einschließlich der
Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen
Verkehr dienen,
11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die
Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die
Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen,
Keller, Bodenräume, Waschküchen,
12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören
die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung,
soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer
4 Buchstabe a berücksichtigt sind,
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung
des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie
sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der
Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank
und den Aufzug,
14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung,
die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen,
die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem
Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht
die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft,
soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen
Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2
bis 10 und 16 nicht angesetzt werden,
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms
und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung
durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für
eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage
sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz
für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz
verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu
gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner
die laufenden monatlichen Grundgebühren für
Breitbandkabelanschlüsse,
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die
Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des
Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege
und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind;
17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten
im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16
nicht erfasst sind.
Neubaumietenverordnung (Auszug)
§ 20 Umlagen neben der Einzelmiete
(1) Neben der Einzelmiete ist die Umlage der Betriebskosten
im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
und des Umlageausfallwagnisses zulässig. Es dürfen nur
solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter
Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung
gerechtfertigt sind. Soweit Betriebskosten geltend
gemacht werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter
bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben.
(2) Soweit in den §§ 21 bis 25 nichts anderes bestimmt ist,
sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche
umzulegen. Betriebskosten, die nicht für Wohnraum
entstanden sind, sind vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht
festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum
oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil
und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit
im Verhältnis des umbauten Raumes oder der Wohnund
Nutzflächen aufzuteilen. Bei der Berechnung des
umbauten Raumes ist Anlage 2 zur Zweiten Berechnungsverordnung
zugrunde zu legen.
Heizkostenverordnung (Auszug)
§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch
der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung
zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden.
Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung
mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung
beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher
unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen;
die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer
innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht.
Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5
dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht
zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für
Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärmeoder
Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder
Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die
Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind
Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des
anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder
andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht
eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen
nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet
werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen
bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik
entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise
nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur
solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht
zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-
Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen
müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so
angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion
gewährleistet ist.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1
Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen
erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Ge-
(3) Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind
monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe zulässig,
soweit in § 25 nichts anderes bestimmt ist. Über die
Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die
Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (Abrechnungszeitraum).
Der Vermieter darf alle oder mehrere
Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfassen. Die
jährliche Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum
Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes
zuzuleiten; diese Frist ist für Nachforderungen
eine Ausschlussfrist, es sei denn, der Vermieter hat die
Geltendmachung erst nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu
vertreten.
(4) Für Erhöhungen der Vorauszahlungen und für die Erhebung
des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages
sowie für die Nachforderung von Betriebskosten
gilt § 4 Abs. 7 und 8 entsprechend. Eine Erhöhung
der Vorauszahlungen für einen zurückliegenden Zeitraum ist
nicht zulässig.
samtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu
erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst
wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen
Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen
sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen
durchführen.
§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung
mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung
nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die
einzelnen Nutzer zu verteilen.
(2) In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst
mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der
erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen
aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach
dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch
aufgeteilt, sind
1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der
Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum
auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann
auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum
der beheizten Räume zugrunde gelegt werden,
2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach
der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen
zu verteilen. Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind
dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
(3) In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach
dem Verhältnis der erfassten Anteile im Gesamtverbrauch
auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume
aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume
entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen
Bestimmungen.
(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2
sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer
überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume
durch Erklärung gegenüber den Nutzern
ändern
1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach
deren erstmaliger Bestimmung,
2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
13
3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig
Einsparungen von Heizenergie bewirken.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe
sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes
zulässig.
§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom
Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu
verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder
Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es
kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute
Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der
verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten
des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung
der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der
Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die
Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung
und Aufteilung.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt
Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt
für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.
§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom
Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten
Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohnoder
Nutzfläche zu verteilen.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der
Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet
werden, und die Kosten der Wassererwärmung
entsprechend § 7 Abs. 2. Zu den Kosten der Wasserversorgung
gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung
von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer
hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung
gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das
Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten
des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7
Abs. 2.
§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch
von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen
Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht
ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer
auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen
Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen
oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen
Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte
anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle
des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.
(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach
Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der
umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung
maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des
maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die
Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 2 und
§ 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu
legenden Maßstäben zu verteilen.
§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes
hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung
der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel
betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten
sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen
Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der
sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen
oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des
Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer
aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie
wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen
Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der
Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den
nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben
aufzuteilen.
(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche
Bestimmungen bleiben unberührt.
Anforderungen an eine BK-Abrechnung
Im Einzelnen sind folgende Mindestangaben für die
Abrechnung nötig:
1. Gesamtkosten und deren Zusammensetzung
2. Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
3. Berechnung des Anteils des Mieters
4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
AG Berlin – Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.Mai
1998 – 2 C 516/97
Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnung
1. Nimmt der Mieter trotz ausreichender Einsichtmöglichkeit
in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden
Belege schuldhaft keine Einsicht, so wird sein schlichtes
Bestreiten der Abrechnungsgrundlagen, insbesondere
der Kostenentstehung, als unsubstantiiert gewertet.
2. Fordert der Mieter Beträge aus der Betriebskostenabrechnung
zurück, weil er diese für unrichtig erachtet, so
hat er grundsätzlich die Unrichtigkeit der Abrechnung
substantiiert darzulegen.
AG Ulm - Urt. v. 04.03.1999 - Az. 2 C 3102/98 = WM 1999,
402
Fehler bei der Ablesung
Der Mieter kann sich auf einen Ablesefehler bei den Heizkosten
dann nicht berufen, wenn er oder ein von ihm beauftragter
Vertreter das Ableseprotokoll durch seine Unterschrift
deklaratorisch anerkannt hat.
LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, AZ 64 S 9796
206; WM 1982, 272; ZMR 1982, 366.
Kosten der Nachablesung
Der Wohnungsmieter war bei der angekündigten Hauptablesung
der Geräte durch das Abrechnungsunternehmen
nicht anwesend.
Um eine Schätzung zu vermeiden, wurde ein zweiter individueller
Ablesetermin vereinbart. Die dafür entstandenen
Kosten wollte der Mieter nicht zahlen und verklagte den Vermieter
auf Rückzahlung dieses Betrages. Das AG Hamburg
wies die Klage ab.
Kosten der Nachablesung sind Kosten, die nach § 7 Abs. 1
Heizkostenverordnung umlegbar sind. Es erscheint auch
angemessen, diese Kosten nicht der Gemeinschaft, sondern
der Partei aufzuerlegen, die sie verursacht hat.
AG Hamburg, Urt. v. 05.08.1997 - 2C 22/97, HKA 98/11
Insoweit sind die Kosten der Nachablesung einer Zwischenablesung
bei Mieterwechsel vergleichbar. Für diese Kosten
ist anerkannt, dass die Kosten der Zwischenablesung zu
Lasten desjenigen Mieters gehen, der sie durch den Auszug
verursacht.
Die Klägerin kann auch nicht einwenden, sie habe nicht mit
den Kosten einer Nachablesung gerechnet, weil sie durch
den im Treppenhaus unstreitig angebrachten Aushang
davon unterrichtet war, dass zusätzliche Besuche des
Abrechnungsunternehmens Kosten verursachen.
AG Hamburg, Urt. v. 05.08.1997, Az. 2C 22/97
Angabe einzelner Rechnungsdaten
Für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die
Angabe der einzelnen Rechnungsdaten nicht erforderlich.
LG Berlin, Urteil vom 09.November 1998 –87 S 188/98:
Kopien von Rechnungen
Das Amtsgericht Magdeburg hat mit Urteil vom
10.05.1996 entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet
ist, den Mietern auf Aufforderung die Nebenkostenabrechnung
in Kopien zu überlassen.
Dies betrifft auch die entsprechenden Rechnungslegungen.
In der Begründung führt das Amtsgericht aus, dass die Parteien
mit Abschluss des Mietvertrages stillschweigend von
einer Minimierung der sich auf den Mietzins auswirkenden
fixen Verwaltungskosten ausgehen.
Es liegt auch nicht im Interesse der Mieter, einen Mietzinszuschlag
hinnehmen zu müssen, der durch zusätzliche Personalkosten
für abzulichtende und zu übermittelnde Belege
entstehen würde.
Unbenommen ist das Einsichtsrecht der Mieter in die entsprechenden
Abrechnungsunterlagen.
Nur im Fall der Unzumutbarkeit der Einsichtnahme der
Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung in den Geschäftsräumen
des Vermieters hat der Mieter einen Sekundäranspruch
auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege.
(LG Zwickau, Urteil vom 06.12.2002 - 6 S 176/02) WM
2003, 271
Hat der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
vorgelegt, so ist der Mieter zur Zahlung
des sich daraus ergebenden Saldos verpflichtet. Nur zur
Klärung von Zweifelsfragen sind dem Mieter Belege vorzulegen.
Die Übersendung von Kopien der Belege kann der
Mieter nur bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme verlangen.
(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.1999 2/11 S 135/99)
WM 99, 576
Vorlageort für die der Betriebskostenabrechnung zugrunde
liegenden Belege ist nach § 269 I BGB der Wohnsitz des
Vermieters.
(AG Jena, Urteil vom 07.06.2000, 25 C 364100) DWW
2001, 336
Guthabenanspruch des Mieters
Der Vermieter ist nicht gehindert, mit der Nachzahlungsforderung
aus einer Betriebskostenabrechnung gegen den
Guthabenanspruch des Mieters aus einer anderen Abrechnungsperiode
aufzurechnen.
(LG Berlin, Urteil vom 03.12.1998 - 62 S 197/98) WM 99,
343 f.
Hochrechnung
Gegen die Nebenkostenabrechnung kann nicht eingewendet
werden, dass die einzelnen Rechnungen nicht korrekt auf
den Abrechnungszeitraum abstellen, wenn die zu berücksichtigenden
Kosten durch Hochrechnung oder zeitanteilige
Berechnung ermittelt werden.
LG Düsseldorf, Urteil vom 19. April 1998 – 24 S 411/87
Zurückbehaltung von Nachforderungen
Der Mieter, der wegen nicht ordnungsgemäßer Abrechnung
von Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht geltend
macht, ist gehalten, eine konkrete Gegenrechnung aufzumachen
und nicht die Ansätze des Vermieters mit mehr oder
minder vagen Vermutungen in Frage zu stellen.
LG Düsseldorf – Urteil vom 16.07.1991 – AZ: 24 S 739/90:
Prüfungsfrist
Die dem Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung
einzuräumende Frist beträgt zwei Wochen, so dass Verzug
Rechtsprechung zu Fragen der Betriebskostenabrechnung
(Auszüge)
des Mieters mit der Nachzahlung erst danach eintreten
kann.
(LG Berlin, Urteil vom 01.09.2000 - 64 S 477/99) ZMR
2001, 33
Differenz Haupt- und Einzelwasserzähler
Zeigt der Hauptwasserzähler eines Hauses einen höheren
Verbrauch an, als die Summe der Einzelwasserzähler ausmacht,
so ist die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge
nach dem Verhältnis aufzuteilen, das sich
aus dem Verhältnis der jeweiligen Einzelwasserzähler
untereinander ergibt.
AG Dortmund, 120C 14181/91
Zeitdifferenz Ablese-/Abrechnungszeitraum
Eine Heizkostenabrechnung ist nicht stets schon dann nicht
prüffähig und in ihrem Saldo deshalb nicht fällig, wenn der
ihr zugrundegelegte Abrechnungszeitraum und der tatsächliche
Ablesezeitraum um Wochen auseinanderfallen.
OLG Schleswig, 04.10.1990, 4 REMiet 1/88
Zwischenablesung
Die Kosten der Zwischenablesung bei Auszug des Mieters
sind grundsätzlich vom ausziehenden Mieter zu tragen und
nicht über die Gesamtabrechnung allen Mietern aufzuerlegen,
da sie nutzerbezogen ermittelt werden können.
(AG Schöpfheim, Urteil vom 18.08.1999 - C 85/99, siehe
auch: HKA 2000, 21, AG Coesfeld WuM 94, 696; AG
Oberhausen DWW 1994, 24, Sternel Mietrecht III 416,
a.A. Bub/Treier III A 93)
Der Vermieter hat einen vertraglichen Anspruch gegen den
Mieter auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung, um die
Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs ablesen zu
lassen.
Zur Durchsetzung dieses Anspruchs muss sich der Vermieter
notfalls gerichtlicher Hilfe (einstweilige Verfügung) bedienen.
(LG Köln, Urteil vom 18.04.1985 - 1 S 466/84) DWW 85, 233
Zur Bestimmung umlagefähiger Betriebskosten
(Nebenkosten) reicht die vertragliche Bezugnahme auf die
Anlage 3 zu § 27 II. BV aus.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 - 24 U 111/99)
WM 2000, 603
Ein Vermieter handelt grundsätzlich nicht pflichtwidrig, wenn
er bei Abschluss des Mietvertrags Vorauszahlungen für die
Nebenkosten vereinbart, welche die tatsächlichen Kosten
deutlich unterschreiten. Der Mieter bleibt insoweit zur
Zahlung der tatsächlichen Kosten verpflichtet.
BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03
Abrechnungs- und Ablesezeitraum dürfen
voneinander abweichen:
Der Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung
endete im behandelten Fall im Sommer. Die Ablesung der
Wärmezähler wurde bereits 8 Wochen vor dem Abrechnungsstichtag
gemacht. Ein Mieter verweigerte die Zahlung
mit der Begründung, dass die Zeitdifferenz zu groß wäre.
Das Oberlandesgericht Schleswig wies diese Behauptung
zurück. Die Abrechnung wäre auch durch diese Zeitdifferenz
zwischen Ablesedatum und Abrechnungsstichtag durchaus
prüffähig und fällig.
OLG Schleswig, Beschluss vom 4.10.90, Az. 4 RE-Miet
1/88. Nachzulesen in Die Heizkostenabrechnung, Ausgabe
04/91.
Zu den Betriebskosten der Gartenpflege gehören auch die
Kosten der Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder
Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Gleiches gilt für das
Entfernen von Bäumen, die so groß geworden sind, dass sie
die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem
Maße beeinträchtigen.
(AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002 - 33 C 6544/02)
WM 2002, 498
Verbrauchsabrechnung bei Einrohrheizung
1. Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung wird
durch das Vorhandensein einer Einrohrheizung nicht ausgeschlossen.
2. Die Wärmeabgabe durch die Einrohrringleitung kommt
der Grundversorgung der Wohnung zugute.
(AG Neukölln, Urteil vom 15.02.2001, Az. 3 C 551/00) HKA
7/2003, S. 23
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15 Feb 2006
13:27:56 |
Hans Burri |
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